Gayrimenkul Hukukunun Temel İlkeleri ve Kapsamı

Gayrimenkul Hukuku, Medeni Hukuk’un Mülkiyet Hukuku başlığı altında düzenlenmiştir. Türkiye’de gayrimenkul mülkiyeti ve taşınmaz hakları, esas olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu çerçevesinde belirlenir. Gayrimenkul işlemleri ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından kayıt altına alınır.

1. Mülkiyet Hakkı: Gayrimenkul üzerindeki en geniş hak mülkiyet hakkıdır. Mülkiyet hakkı, mülkiyet sahibine taşınmaz üzerinde tam hakimiyet sağlar; yani malik, taşınmazı kullanma, satma, kiralama, ipotek etme gibi haklara sahiptir. Ancak bu hak, kanunlarla sınırlı olabilir ve toplum yararına zarar vermemelidir.

2. Zilyetlik (Fiili Hakimiyet): Taşınmazın kullanılması ve üzerinde fiili hakimiyetin sağlanmasıdır. Malik olmasa dahi zilyet, taşınmazı fiilen kullanabilir ve elinde bulundurabilir. Zilyetlik, hukuki bir koruma sağlayarak taşınmaz üzerinde hak sahibi olmayan kişilerin müdahalesine karşı hukuki güvence sağlar.

3. Sınırlı Ayni Haklar: Taşınmazlar üzerinde tam mülkiyet dışında üçüncü kişilere tanınan sınırlı ayni haklar da bulunur. Bunlar arasında irtifak hakkı, rehin hakkı ve oturma hakkı gibi haklar yer alır.

4. Tapu Sicili: Taşınmazların mülkiyet durumunun, üzerinde bulunan hakların, hacizlerin ve diğer sınırlamaların kayıt altına alındığı resmi sicildir. Tapu sicili, taşınmazların hukuki durumunu belirlemek için güvenilir bir kaynak olarak kullanılır. Tapu siciline kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde hukuki işlem yapılması zordur.